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通过诉讼成为物业所有权人并享有收益,是否可以物业未交付为由拒付物业费

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通过诉讼成为物业所有权人并享有收益,是否可以物业未交付为由拒付物业费

2017-03-19 法信



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导读:现实生活中,物业不一定都为业主占有使用,当业主将其物业出租他人或交由他人使用时,业主可和物业使用人约定,由物业使用人交纳物业服务费。那么,实践中如果非基于业主意愿,被他人强行占有并使用物业,但业主通过诉讼获得了该物业占有期间的收益,此时业主是否可以物业尚未交付为由拒付物业费?本期法信小编围绕《人民司法·案例》2016年第35期的一则案例,整理相关案件和法律依据,供读者参考。


人民司法 · 案例

未实际占有物业的业主已通过诉讼成为物业所有权人并享有收益,不得以物业未交付为由拒付物业服务费用——中国石油宁夏化工厂诉江苏夫子庙大世界商贸有限公司物业服务合同纠纷案

案例要旨:《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则,已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人,因其已实际享有了业主的权利及收益,故不得以物业未交付为由,拒绝交付物业服务费用。

业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位,业主不能以其非基于自愿被他人使用为由,向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。

案号:(2014)苏审三民申字第0687号

审理法院:江苏省高级人民法院

来源:《人民司法·案例》2016年第35期


【案情简介】

夫子庙大世界商厦第五层房产原系苏京房地产公司建设并所有,宁夏化工厂于2002年3月28日通过拍卖取得涉案房产(当时为在建工程),上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定涉案房产归宁夏化工厂所有。2006年7月宁夏化工厂取得涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证。

苏京房地产公司于2003年底将房屋交给优丽风娱乐公司装修使用(优丽风娱乐公司一直未支付租金和物业服务费用)。之后,宁夏化工厂与苏京房地产公司、优丽风娱乐公司之间就房屋返还以及损失赔偿等事由发生多起诉讼,后于2011年4月20日经法院生效判决由苏京房地产公司返还涉案物业,并赔偿自2004年4月1日至2010年9月30日占用宁夏化工厂房屋期间的经济损失,2011年5月23日,宁夏化工厂通过法院强制执行收回涉案物业。

夫子庙大世界商贸公司系根据苏京房地产公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人,依据与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日,南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米(建筑面积)7.5元。2006年12月21日,南京市秦淮区物价局对苏京房地产公司调整夫子庙大世界商业城物业管理收费标准的请示批复为“实行市场调节价,自主定价”。在宁夏化工厂收回房屋后,夫子庙大世界商贸公司即以宁夏化工厂已收取了自2004年4月1日以来的租金收益为由,要求宁夏化工厂按其自主定价确定的每月每平方米25元的标准支付此期间的物业管理费。


【裁判理由】

江苏省高级人民法院审查认为,《物业管理条例》第四十二条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”本案中,虽然案外人优丽风娱乐公司使用涉案物业非基于宁夏化工厂的意思,优丽风娱乐公司与宁夏化工厂也未就涉案物业服务费用如何承担进行约定,但宁夏化工厂作为涉案物业的业主,其按照法律规定所应承担的物业服务费用支付义务不得免除,宁夏化工厂不能以其非基于自愿被优丽风娱乐公司使用物业为由,向大世界商贸公司行使拒绝交纳物业服务费用的抗辩权。

《物业管理条例》第四十二条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”本案中,苏京房地产公司虽未及时将涉案物业转移占有交付给宁夏化工厂占有使用,但宁夏化工厂已通过诉讼实际获得了优丽风娱乐公司使用期间的租金收益。根据权利与义务相统一原则,宁夏化工厂已在实际享受业主的权利及收益后,仍以物业未交付为由,拒绝交付物业服务费用的,缺乏事实和法律依据。



法信 · 相关案例

1.物业使用人不交纳物业管理费,业主承担连带责任——北京甲物业管理有限公司与北京乙商业广场有限公司等物业服务合同纠纷案

案例要旨:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

来源:《民商事疑难案件裁判标准与法律适用:物业管理卷》(骆金盛编,中国法制出版社2011年7月出版)


2.物业未向业主移交,物业服务费用由建设单位交纳——重庆金虎物业管理有限公司与罗观物业服务合同纠纷案

案例要旨:业主通过法院裁定取得物业所有权,但房屋并未向其移交,且业主未享有物业使用收益,物业服务费用应由建设单位交纳。

案号:(2013)渝高法民申字第01260号

审理法院:重庆市高级人民法院

来源:中国裁判文书网 2014-04-22


3.对已竣工但尚未出售的物业,开发商有义务向物业公司交纳物业管理费——广西某物业公司诉南宁某房地产公司物业服务合同纠纷案

案例要旨:对已竣工但尚未出售、或者尚未交付给买受人的物业,开发商有义务向物业公司交纳物业管理费。

来源:《民商事疑难案件裁判标准与法律适用:物业管理卷》(骆金盛编,中国法制出版社2011年7月出版)


4.物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

案例要旨:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

案号:(2011)厦民终字第656号

审理法院:福建省厦门市中级人民法院

来源:《人民法院案例选》(2013年第1辑总第83辑)


法信 · 专家观点

1.业主属于交纳物业服务费用的第一责任人

在物业管理活动中,物业管理企业受业主委托,对业主的物业进行管理,为业主提供服务,业主理所应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中,物业不一定为业主占有使用,当业主将其物业出租他人或交由他人使用时,业主可和物业使用人约定,由物业使用人交纳物业服务费用。此时,物业使用人实际是代业主履行物业服务合同义务,物业服务合同的主体双方依然是业主与物业管理企业。依合同相对性原理,业主是向物业管理企业交纳物业服务费用的第一责任人。

当然,在存在物业使用人的情况下,鉴于物业使用人是真正享受物业服务的人,故《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条明确规定,物业使用人也属于交纳物业服务费用的主体。但该规定并未排除业主作为物业服务合同的相对方、业主属于交纳物业服务费用第一责任人的地位。在业主与物业使用人根据各自意愿协商达成约定的情况下,业主与物业使用人如何交纳物业服务费用,可以根据上述两法律条文得以解决。那么,实践中,有时会出现非基于业主意愿,被他人强行占有使用的物业,物业费用如何交纳?

笔者认为,业主与使用人有约定的,从其约定,无约定的,可以根据法律规定处理其内部关系。无论业主与使用人之间约定也好,还是法律规定也好,都不能改变业主属于交纳物业服务费用第一责任人的地位。在非基于业主意愿,被他人强行占有使用的物业,物业服务费用如何交纳的问题上,应参照上述两法律条文的规定处理。

(摘自《未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益权的抗辩权》,作者:施建红,作者单位:江苏省高级人民法院,载《人民司法·案例》2016年第35期)


2.可以认定为业主的情形

现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有使用专有部分但尚未依法办理物权登记的情形大量存在,其中的原因十分复杂,主要有三:一是建设单位尚未办理大产权,直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记;二是登记往往需要一个过程,在最终作成之前,买受人也是无法依登记取得所有权的;三是由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。

在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生较为激烈的冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。尽管尚未递进为登记所有权人,但这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。因“视为业主”的表述具有立法色彩,不宜在司法解释中采用,所以,本条(最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条)第2款规定“可以认定”其为业主。此种规定符合《物权法》(包括《物业管理条例》)的规定精神,适应现实生活(实践中,建改单位不会与已经实现占有使用的房屋买受人就业主地位问题发生争议),既有利于维护业主的居住生活秩序和业主自治秩序,也不会对专有部分登记所有权人的利益造成损害。同时,还可以引导这部分人及时办理所有权登记。

(摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,最高人民法院民一庭编著,人民法院出版社2009年6月出版)


法信 · 法律依据

1.《物业管理条例》(2007修订)

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。  

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。


2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。


3.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。


4.《物业服务收费管理办法》

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。


5.《深圳经济特区物业管理条例》

第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担,业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。  

前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关入住手续为准。

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